Рынок жилой недвижимости в Минске в ноябре демонстрирует выраженное охлаждение, и динамика спроса выглядит значительно слабее, чем ожидалось на фоне активного октября. Об этом в своем телеграм-канале рассказала эксперт по недвижимости Наталья Литовская, подробно разобрав причины спада и обозначив перспективы на оставшиеся недели года.

По словам специалиста, надежд на внезапный рост покупательской активности в декабре практически нет — и этому есть целый комплекс объяснений.

По предварительным данным, за неполный ноябрь было зарегистрировано 929 сделок купли-продажи жилья. Даже если учитывать, что часть договоров еще не попала в официальную базу, итог выглядит более чем скромно. Литовская отмечает, что рынок «провис» настолько, что даже традиционный предновогодний импульс, который обычно поддерживает спрос, сейчас почти не заметен.

Для контраста: в октябре ситуация была противоположной. Тогда в Минске оформили около 1500 сделок — уровень, сопоставимый с высокими летними показателями. Покупатели активно выходили на рынок, а продавцы демонстрировали готовность к переговорам. Однако ноябрь стал своеобразным «холодным душем», обнажив глубинные проблемы, которые формировались последние месяцы.

Первый и один из ключевых факторов — стремительный рост цен, из-за которого значительная часть потенциальных покупателей просто не может позволить себе желаемое жилье. Рынок достиг таких уровней стоимости, что даже при наличии накоплений и стабильного дохода покупка становится неподъемной. Многие семьи вынуждены откладывать решение, надеясь на стабилизацию или более гибкие предложения.

Второй аспект связан с удорожанием ипотечных кредитов на вторичный рынок. По словам эксперта, при средней заработной плате покупатель способен получить финансирование лишь на 20-40% стоимости квартиры. Это означает, что остальную сумму нужно покрывать своими деньгами, а подобная схема подходит далеко не всем. Высокие процентные ставки делают займы малопривлекательными, особенно на фоне растущих расходов домохозяйств.

Третий фактор — усилившаяся конкуренция со стороны новостроек. Государственные и коммерческие программы кредитования жилья в новых домах выглядят заметно выгоднее: ниже ставки, более понятные условия, а иногда и дополнительные бонусы от застройщиков. Поэтому многие предпочитают рассматривать первичное жилье, отказываясь от вторичного, где ипотека обходится гораздо дороже.

Ситуацию усугубляет и почти полное исчезновение частных инвесторов — раньше они составляли существенную долю спроса, приобретая квартиры под сдачу. Теперь же доходность аренды, особенно если недвижимость куплена по максимальной цене, стала минимальной за много лет. Литовская подчеркивает: даже те, кто не умеет рассчитывать рентабельность, интуитивно понимают, что объект «не кормит» и риски высоки.

По прогнозам эксперта, декабрь вряд ли станет месяцем оживления. Покупатели не демонстрируют готовности «поднажать», а продавцы не спешат к значительным уступкам. Таким образом, рынок входит в зиму в состоянии вялой активности, и переломить ситуацию могут лишь изменения в кредитной политике или коррекция цен, на которую пока рассчитывают в основном покупатели, а не продавцы.